Sorrento, i dubbi di Fiorentino sul “percorso pedonale” a Piazza Tasso

di Rosario Fiorentino*

Espongo sinteticamente le mie perplessità, dubbi  e serie preoccupazioni in ordine alla delibera di Giunta Municipale n° 185 del 17 luglio 2012 con all’oggetto: “Percorso pedonale meccanizzato Piazza Tasso. Via Correale e Marina Piccola II° lotto. Provvedimenti“- A giorni presenterò un esposto alle Autorità Competenti. La stima condotta dall’UTE è viziata da una serie di deficienze ed improprietà. Non è possibile prevedere una spesa di 1.561.250 per espropri…

A modesto parere dello scrivente l’atto va censurato per i seguenti motivi :
Destinazione d’uso:
E’ assolutamente improprio , per quanto concerne la destinazione dei locali fare riferimento esclusivamente alla destinazione catastale . Ai fini della stima del valore di mercato deve farsi riferimento alla destinazione attuale dell’immobile e alla sua capacità di produrre reddito, dal momento che si tratta di un immobile produttivo e non già di una abitazione. Nel caso di specie il parere dell’agenzia dell’entrata  acclarato al protocollo  più di due anni fa e precisamente il  24.11.2010 prot. 41862 va  sospeso cosi come del resto il relativo atto di indirizzo al dirigente. Come mai si è atteso tutto questo tempo ? Come  mai l’atto giuntale è stato effettuato a fine luglio 2012 ? Come mai tante incongruenze ?
I valori presi a riferimento per valutare il valore di mercato riguardano locali a destinazione commerciale ubicati in zone dove esiste il commercio. E’ ridicolo pensare che il locale possa avere mai una destinazione commerciale appetibile stante la sua posizione defilata e relegata in un angolo assolutamente non raggiungibile della marina di Sorrento non soggetto ad alcun passaggio ne di turisti ne di fruitori qualsiasi. E’ solamente ridicolo immaginare che il locale possa avere una destinazione commerciale attuale appetibile e quindi un conseguente valore di mercato per tale uso. Ed è assolutamente vietato valutare il valore di mercato dell’immobile in conseguenza della realizzazione dell’opera pubblica. Questo deve essere ben chiaro ! Non esiste alcun spazio per considerare minimamente il valore che potrebbe  avere l’immobile in conseguenza dell’investimento che farà la Pubblica Amministrazione.
La comparazione con i valori commerciali del corso Italia e di via Degli Aranci è fuori da ogni possibile logica. E’ come voler rapportare il valore della Luna a quella del Sole calcolandone il volume e semplicemente perchè sono entrambi sferici.

La destinazione attuale è di un immobile dismesso (senza destinazione), ed anche da notevole o forse immemorabile tempo. In realtà l’unica destinazione ravvisabile dalle caratteristiche del locale è quella di deposito . Infatti, anche le condizioni strutturali non possono minimamente far individuare una destinazione attuale di tipo commerciale. Sotto il profilo urbanistico e commerciale è rilevante , quindi la destinazione attuale e non quella catastale. Per cui , quando si procede ad un confronto con i valori di mercato bisogna fare riferimento giammai ad immobili a destinazione commerciale ma al più a quelli destinati a deposito.

Altro errore molto grave è quello di non tenere conto dello stato di conservazione. Infatti per dare una stima del valore attuale occorre stimare anche il costo , inteso come deprezzamento, dei lavori necessari per ripristinare la agibilità all’uso … Tale costo deve essere sottratto al valore di mercato determinato.
Legittimità: resta in piedi la legittimità della costruzione della grotta la cui consistenza catastale compare solo in un recente accatastamento ma , per esempio, non compare o compare solo in parte , nelle schede di accertamento che fa il CTU che fu incaricato per redigere la stima degli immobili e la divisione giudiziaria dei cespiti nella causa civile apertasi tra gli eredi Fiorentino.
Attualità: Il valore stimato dal Tecnico del Catasto, a parte tutte le assurdità contenute nella stima e di cui ti ho già riferito, è pari allo attuale valore di mercato di due appartamenti da 100 mq. a piazza Lauro. Infatti, oggi il valore di mercato di un appartamento a Piazza Lauro non supera i 7000 euro a mq.
Il valore di mercato degli immobili in questo momento storico è assolutamente ai minimi storici. Per cui supposto pure che la stima fatta due anni fa sia corretta ad oggi occorrerebbe sicuramente decurtarne almeno  il 30 %.
La situazione più logica e cautelativa per l’Amministrazione sarebbe quella di sospendere tutto  rivolgersi in primo luogo ad una adeguata istruttoria dei propri uffici  e poi della società che è subentrata a Penisola Azzurra per poi  consultare  almeno 5 agenzie immobiliari stimate e serie e farsi fare una valutazione certificata dell’immobile e per poi farne una media .. il risultato sarà diametralmente opposto . visto che il venditore ha acquistato nel 2007 tale bene. Infatti non si capisce  come mai quando vendiamo un bene di proprietà comunale lo si fa a prezzi bassissimi se acquistiamo come Comune i prezzi sono salatissimi. Qualcosa che non va e non si spiega. Se si guarda all’insieme dell’opera che va oltre i 16 milioni di euro  e si tiene conto altresì degli atti discutibili e illegittimi posti in essere dal Comune sia sulla nomina del ennesimo consulente che  per le modifiche apportate al progetto iniziale e  di cui si è potuto leggere e trovare traccia all’atto dell’approvazione in Consiglio Comunale dello stato di attuazione dei programmi per l’anno 2012 allora appare giusto, urgente e opportuno  sospendere ogni procedura amministrativa compresa  quella di fare in modo che l’atto notarile sia posto in essere dalla segretaria generale del Comune di Sorrento. Su tale questione come del resto le altre già oggetto di esposti e ricorsi si avvierà una forte azione di contrasto a tutti i livelli istituzionali.

* Presidente Commissione Consiliare Trasparenza